Bir süredir konuşulmakta olan ve çalışmalarının tamamlandığı duyurulan kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması 4 Kasım 2024 itibarı ile uygulamaya koyuldu ve bu yeni uygulama sayesinde pratikte kira sözleşmeleri ile ilgili yaşanan birçok sorunun önüne geçilmesi ve kira sözleşmesinin taraflarına hız ve işlem güvenliği sunulması bekleniyor. Şu an için 18 yaş üzerinde olan taşınmaz sahibi gerçek kişi ve ev sahipleri e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapmak imkanından yararlanabilmekte. e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapılması şu an için sadece gerçek kişiler bakımından mümkün olduğundan dernek, vakıf ve şirket gibi tüzel kişiler henüz bu imkandan yararlanamamaktadır. Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması henüz zorunlu hale getirilmiş değil. Fakat sözlü kira sözleşmelerinde kira gelirinin resmi olarak beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi sebebiyle Maliye Bakanlığı ve Hazine Bakanlığı’nın vergi kayıpları yaşaması sebebiyle ortaya çıkan kayıt dışı ekonomiyle mücadele edilmesinin bir aracı olacağından dolayı ilerleyen zamanlarda zorunlu hale getirilmesi söz konusu olabilir.
Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca; kira sözleşmeleri herhangi bir şekil şartına tabi olmayıp adi yazılı şekilde veya sözlü olarak yapılabilmektedir. Karşılıklı güven ilişkisine göre kurulan kira sözleşmelerinde yazılılık bir şekil şartı değil ispat şartıdır. Yazılılığın bir şekil şartı olmaması zaman zaman uygulamada bir takım sorunlara yol açmaktadır. Yazılı şekilde yapılmayan kira sözleşmeleri kira bedeli, fesih koşulları ve süre gibi sözleşme şartlarının belirsizliğine sebebiyet verdiği gibi bu belirsizliklerden doğan uyuşmazlıkların tanık ifadeleri gibi bir takım sübjektif ve yanıltıcı olabilecek nitelikteki yollarla çözülmesini de beraberinde getirir. Sözleşme koşullarının belirsizliğinden kaynaklı olarak bir takım hak kayıplarının yaşanması, dava sürecinin uzaması ve kira ilişkisinin tespitin zorlaşması kaçınılmaz olabilmektedir. Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması ile uygulamada ortaya çıkabilecek bu sorunların önüne büyük ölçüde geçilmiş ve veri güvenliği büyük ölçüde devlet güvencesi ile sağlanmış olur. Öte yandan kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması, zorunlu hale getirildiği takdirde Türk Borçlar Kanunu’nun aksine bir şekil şartı getirilmesi ve kira sözleşmelerinde şekil serbestisi ilkesinden vazgeçilmesi söz konusu olacaktır. Bu durumun kabul edilebilir olup olmadığı ve Türk Borçlar Kanunu’nda buna yönelik bir düzenleme yapılıp yapılmayacağı tartışmalı olmakla beraber kayıt dışı ekonominin önüne geçilmesi için ilerleyen dönemde kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasının zorunlu hale getirilmesi beklenmektedir.
Kiraya veren ve taşınmaz sahibi genelde aynı kişi olsa da kimi durumlarda kiraya veren ve taşınmaz sahibi farklı kişiler de olabilmektedir. Taşınmaz sahibinin kanuni temsilcisi veya emlak danışmanları aracılığıyla da taşınmazını kiraya vermesi söz konusu olabilmektedir. Fakat şu an için yalnızca taşınmaz sahibi gerçek kişi ve ev sahipleri e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi yapabilmektedir. Bu sebeple kiraya verenin taşınmaz sahibi olmadığı durumlarda e-Devlet üzerinden işlem yapılması mümkün olmadığından kiraya veren sıfatının kapsamı daralmış olacaktır. Öte yandan uygulamadaki bu eksikliğin yıl sonundaki ikinci aşamada, kanuni temsilcilerin ve yasal danışmanların da sürece dahil edilmesi ile çözüme kavuşturulması beklenmektedir.
Kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılması, veri güvenliği bakımından da bir takım riskler doğurabilir. Sistemde bir güvenlik açığı oluşması veya siber saldırıya maruz kalınması halinde, kişisel verilerin veya tacirler bakımından ticari sırların kötü niyetli kişilerin eline geçmesi ve kimlik hırsızlığı, dolandırıcılık veya veri sızıntısı gibi ciddi sonuçlar doğurması söz konusu olabilir. Veri güvenliğinden kaynaklanan risklerin yanı sıra, kira sözleşmelerinde kiracının ev sahibine borcunu ifa etmemesi halinde üçüncü bir kişinin kiracının borçlarından kişisel olarak sorumlu olmayı üstendiği kefalet sözleşmelerinin geçerliliğinin nasıl sağlanacağı da ortaya çıkabilecek olan bir diğer sorundur. Kefalet sözleşmeleri yazılı şekle tabidirler ve kira sözleşmelerinin geçerlilik kazanabilmesi için kefilin sorumluluk tutarını ve tarihini el yazısıyla belirtmesi gerekir. E-Devlet platformunda düzenlenen kira sözleşmesine ilişkin kefaletin, sadece elektronik ortamda imzalanması durumunda, kefalet sözleşmesinin geçerliğinin akıbetinin ne olacağı ve kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasının Türk Borçlar Kanunu’nun bir takım ilkelerine ve prensipleri ne gibi aykırılıklar doğuracağı tartışmalıdır.
